Proses jual beli rumah bukanlah satu proses yang mudah. Jika anda seorang pembeli rumah buat kali pertama, mesti banyak persoalan yang timbul melibatkan dokumen-dokumen yang diperlukan, anggaran tempoh masa, dan jumlah kos yang perlu disediakan. Jadi, ini adalah sedikit sebanyak panduan daripada kami untuk pembeli dan penjual rumah kali pertama agar tidak tersilap langkah dan proses jual beli rumah anda berjalan dengan lancar.
1. Persediaan Sebelum Proses Jual Beli Rumah Bermula
Sebagai pembeli, anda hendaklah terlebih dahulu mengenal pasti jenis hartanah yang ingin dibeli sama ada ia ‘freehold’ atau ‘leasehold’, jenis hakmilik, dan jenis rumah. Hal ini penting kerana setiap jenis hartanah tersebut mempunyai prosedur yang berbeza.
Dalam proses jual beli rumah, pihak-pihak juga harus peka akan kos-kos lain yang selalu dikatakan sebagai ‘hidden cost’ iaitu:
● Bayaran duti setem Borang 14A (Pindah Milik Hartanah);
● Bayaran duti setem pinjaman rumah (loan);
● Fi Peguam;
● Fi Ejen Hartanah; dan
● Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) (hartanah bawah 5 tahun).
Pembeli yang telah muktamad dengan keputusan untuk membeli rumah boleh mula menghubungi Ejen Hartanah (REN) yang berdaftar dengan LPPEH untuk memudahkan urusan awal seperti pencarian rumah dan rundingan harga dengan penjual.
2. Penyediaan Agreement to Purchase/ Offer to Purchase/ Letter to Purchase
Pada peringkat ini, setelah harga belian ditetapkan, pembeli akan menerima Agreement to Purchase/ Offer to Purchase/ Letter to Purchase yang mempunyai terma-terma awal pembelian seperti harga belian, tempoh masa Pembeli perlu selesaikan bayaran pendahuluan, dan tempoh Pembeli perlu dapatkan kelulusan pinjaman bagi pembelian rumah tersebut. Jadi, penting untuk Pembeli meneliti setiap klausa dalam dokumen tersebut terlebih dahulu sebelum menurunkan tanda tangan.
Pada peringkat ini juga, Pembeli perlu membayar ‘earnest deposit’ atau bayaran tempahan sebanyak 2%-3% daripada Harga Belian. Maka, pada peringkat ini pembeli hendaklah menyediakan wang yang secukupnya untuk bayaran pendahuluan dan bayaran tempahan.
Merujuk kepada kes Institut Teknologi Federal Sdn Bhd v IIUM Education Sdn Bhd [2007] 7 ML, Mahkamah telah memutuskan bahawa:
"It was held that negotiations for a contract, no matter how advanced, cannot amount to a contract, notwithstanding the payment of the earnest deposit by the Purchaser."
Ini bermaksud walaupun Pembeli dan Penjual telah menandatangani Agreement to Purchase yang disebut di atas, ia masih tidak mengikat Penjual atau Pembeli untuk meneruskan transaksi jual beli rumah selagi Perjanjian Jual Beli (SPA) tidak ditandatangani.
3. Pinjaman Perumahan
Selepas harga belian ditetapkan dan dipersetujui, Pembeli boleh membuat permohonan pinjaman perumahan jika Pembeli memerlukan pembiayaan bank. Pembeli hendaklah cakna akan tarikh pinjaman diluluskan kerana kebiasaannya tempoh masa bagi Pembeli membayar baki 10% wang pendahuluan telah ditetapkan dan jika Pembeli gagal membuat bayaran, Penjual boleh membatalkan urusan jual beli rumah tersebut.
4. Penyediaan Perjanjian Jual Beli
Perjanjian Jual Beli atau lebih dikenali sebagai SPA adalah merupakan dokumen utama yang mengikat Pembeli dan Penjual dalam proses jual beli rumah. SPA merupakan perjanjian yang lebih terperinci dan jelas untuk keseluruhan proses jual beli rumah termasuk tarikh penyerahan milikan kosong, tanggungjawab pihak-pihak, serta remedi sekiranya berlaku pelanggaran kontrak.
Proses penyempurnaan SPA ini kebiasaannya akan mengambil masa dalam lebih kurang 14 hari atau lebih di mana Peguam Penjual dan Peguam Pembeli akan berurusan dan berunding untuk kepentingan klien masing-masing.
5. Proses Penyempurnaan Proses Jual Beli
Proses penyempurnaan jual beli ini kebiasaannya mengambil masa dalam 3-6 bulan. Dalam tempoh ini, Peguam akan menguruskan pembayaran duti setem pindah milik hartanah, permohonan kebenaran pindahmilik (jika ada), penebusan geran daripada bank penjual (jika hartanah masih dalam cagaran bank penjual), dan segala urusan yang terlibat di Pejabat Tanah.
Di Azreen Azmi & Associates, kami akan sentiasa memastikan klien-klien kami mendapat update berkenaan status jual beli rumah anda secepat yang mungkin kerana kami percaya ketelusan dan komunikasi yang jelas adalah kunci dalam memastikan setiap urusan berjalan lancar dan teratur dari awal hingga selesai.
6. Kesimpulan
Kebanyakan orang beranggapan bahawa khidmat peguam dalam urusan jual beli rumah ini bermula daripada penyediaan SPA. Namun, kami berpendapat langkah yang lebih baik adalah untuk mendapatkan nasihat guaman lebih awal iaitu sebelum sebarang dokumen ditandatangani.
Dengan merujuk Peguam terlebih dahulu, anda boleh memahami dengan lebih jelas proses yang akan dilalui serta implikasi setiap tindakan. Pada peringkat ini juga, peguam boleh membantu mengambil langkah-langkah awal seperti membuat carian hartanah, carian kebankrapan, menyemak status hak milik, serta memastikan dokumen berkaitan adalah lengkap dan teratur.
PROPERTY SALE AND PURCHASE PROCESS
First-time purchasers often face many uncertainties, especially regarding the required documents, expected timeline, and overall costs involved. This guide provides a clear overview for both Purchasers and Vendors to help ensure a smooth and properly managed conveyancing process from start to finish.
1. Preparation before Sale and Purchase Process Begins
It is important for a Purchaser to first identify the type of property you intend to purchase, whether it is freehold or leasehold, the type of title, and the type of property. This is because each type of property involves different procedures.
In any property transaction, parties must take into account several ancillary costs, commonly referred to as “hidden costs”, which include:
● Stamp duty for the transfer instrument (Form 14A);
● Stamp duty for the loan agreement (if applicable);
● Legal fees for the SPA and loan documentation;
● Estate agent fees; and
● Real Property Gains Tax (RPGT), where applicable.
Once a Purchaser confirms interest in a property, the Purchaser may engage a registered Real Estate Negotiator (REN) under Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH) to facilitate property search, negotiations, and coordination between parties.
2. Preparation of Agreement to Purchase/ Offer to Purchase/ Letter to Purchase
In the situation where REN is appointed, the Purchaser will be provided an Agreement to Purchase/ Offer to Purchase/ Letter to Purchase that sets out the preliminary terms, including:
● Purchase price;
● Deadline for payment of initial deposit; and
● Timeline to obtain loan approval.
At this stage, an earnest deposit may be required from the Purchaser which typically 2% to 3% of the purchase price. Hence, the Purchaser must ensure sufficient liquidity to cover this initial commitment.
In Institut Teknologi Federal Sdn Bhd v IIUM Education Sdn Bhd [2007] 7 MLJ, the court held:
“It was held that negotiations for a contract, no matter how advanced, cannot amount to a contract, notwithstanding the payment of the earnest deposit by the Purchaser.”
This principle confirms that the Agreement to Purchase does not bind either party. Only the SPA creates a legally enforceable obligation to proceed with the transaction.
3. Housing Loan Application
Once the purchase price has been determined and agreed upon, the Purchaser may proceed with a housing loan application if bank financing is required. The Purchaser should be mindful of the loan approval timeline as the period for payment of the balance of the 10% deposit is usually fixed. Failure to make such payment within the stipulated time may entitle the Vendor to terminate the property transaction.
4. Preparation of Sale and Purchase Agreement
The Sale and Purchase Agreement (SPA) serves as the principal legally binding document between the Purchaser and Vendor. It governs the entire transaction, including vacant possession date, obligations of each party, and remedies for breach of contract.
The SPA negotiation and execution process typically takes around 14 days or more in which the Purchaser’s solicitor and the Vendor’s solicitor will negotiate and finalise the terms to protect their respective clients’ interests.
5. Completion of Transaction
The completion process for a property transaction generally takes between 3 to 6 months. During this period, the solicitor will handle matters relating to the payment of stamp duty for the transfer of property, application for state authority consent (if required), discharge of title from the vendor’s bank (if the property remains charged), and all necessary filings and registrations at the Land Office.
At Azreen Azmi & Associates, we ensure our clients receive timely updates on the progress of their transactions. We believe transparency and clear communication form the foundation of a smooth and efficient conveyancing process from commencement to completion.
6. Conclusion
Many individuals assume that legal services in a property transaction only begin at the stage of preparing the Sale and Purchase Agreement. However, we believe that the better approach is to obtain legal advice at an earlier stage which is before any documents are signed.
By consulting a solicitor beforehand, Purchasers will be able to gain a clearer understanding of the process involved as well as the implications of each step taken. The solicitor may also assist in taking preliminary steps such as conducting property searches, bankruptcy searches, reviewing the title status, and ensuring that all relevant documents are complete and in order.
We believe that a more structured, transparent, and secure transaction process from the outset until completion can be ensured by engaging legal professionals earlier.